Urs Gribi: Immobilienmarkt Schweiz – Auf hohem Niveau

Die Subprimekrise stürzte Schweizer Gross­banken in eine tiefe Krise. Der Im­­­­­­­mo­­bilienmarkt Schweiz ist aber da­­von kaum betroffen. Insbesondere der Zweit­­­­woh­nungsbau in Toplagen und Tou­­ris­­mus­­gebieten boomt. Politisch heftig um­­strit­­­­­­­­­­ten ist, ob der heute stark eingeschränkte Verkauf von Grundstücken und Eigentum an Personen im Ausland ge­­lockert werden soll.

Die beiden führenden Schweizer Grossban­­ken UBS und Credit Suisse wurden von der US-Subprimekrise besonders stark getroffen. Abschreibungen in zwei­­­­­­­­stel­liger Mil­liar­­den­höhe, personelle Wech­­­­­­sel an der UBS-Spitze, Ent­­lass­­un­­­gen und ein dramatischer Abzug von Kun­­­dengeldern waren seither die Fol­gen. Noch nie zuvor ist die schweize­­rische Fi­­nanzbranche derart von einer in­ter­nati­­onalen Finanzkrise er­­fasst worden.
Der einheimische Immobilienmarkt aller­­­dings ist von der Krise kaum er­­fasst wor­­­den. Ob zu Wohnzwecken oder als An­­la­geobjekte: Immobilien erfreuen sich in der Schweiz wachsender Be­­liebtheit. Der Sektor profitiert von der politischen und wirtschaftlichen Stabi­­lität des Nicht-EU-Mitgliedes Schweiz und der immer noch tiefen Steuer­­be­­lastung. Zwar ist die Wohn­­­eigen­­tums­­quote in der Schweiz im internationalen Vergleich relativ ge­­ring: Nur rund 35 Prozent aller Woh­­n­­un­­gen sind Pri­­vat­­eigentum. Das ist der ge­­rin­gs­­te Anteil unter allen europäischen Län­dern. Doch hat die Wohn­­ei­­gen­­tums­­quo­te seit 1970 kontinuierlich zugenommen, was haupt­­sächlich der raschen Zu­­nah­me des Stock­­werkeigentums (Ei­­­­gen­­tums­­­­wohn­un­­gen) zu verdanken ist.

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Mehr Geld fürs Wohnen
Die Ausweitung der Beschäftigung und ein anhaltendes Ein­­kom­­mens­­wachs­­­­tum haben in den vergangenen Jahren da­­zu geführt, dass Schweizer Haus­­hal­­ten mehr Geld für Wohnzwecke zur Ver­­fü­­gung steht.
Aber auch als An­­la­­ge­­ob­jek­te haben Im­mo­­bilien an Be­­deu­tung ge­­won­nen. Dazu trägt auch der wachsende Steu­­er­­wett­­be­werb zwischen den Kan­to­­nen bei. Der Geld­­regen, der aus den Gold­­erlösen der Schweize­­ri­schen Na­­tio­nal­bank auf die Kan­­­­tone niederging, so­­wie die Neuge­stal­tung des Fi­­nanz­aus­gleichs zwischen den Kan­to­nen haben an vielen Orten den fi­­nanz­politischen Spiel­raum erhöht. Die neue Be­­we­gungs­freiheit wird für Steuer­­of­­fen­­­­siven ge­­nutzt, um die eigene Stand­­ort­­qua­­lität zu verbes­sern und um natürliche und juristische Personen anzuziehen.

Nicht von der Hand zu weisen ist, dass der Wohnbauboom der vergangenen Jah­­­­re 2008 etwas an Fahrt verloren hat. Ins­­­­­be­­son­­­dere in den Agglo­mera­tio­nen der fünf gröss­­ten Städte, die mehr als einen Viertel der Bautätigkeit auf sich vereinen, hat die Zahl der neuerstell­ten Woh­­­­­­nun­­gen markant abgenommen. Übers gan­ze Jahr hinweg dürf­ten in der Schweiz etwa 42.000 neue Wohnungen entstehen. Anzufügen bleibt, dass die Nach­­fra­­­ge nach Wohnungen hoch bleibt, was die stark gesunkene Leer­­woh­­nungs­­­ziffer von unter einem Prozent be­­legt. Die Wohn­raumnachfrage ist sehr eng mit der Be­­­­völ­­ker­­ungs­­ent­­wick­­lung verknüpft. Die Zahl der Einwohner in der Schweiz hat im Laufe dieses Jahres die Schwelle von 7.6 Millionen überschritten.
Seit gut ei­­nem Jahr hat sich das Bevöl­ke­rungs­wachstum erheblich beschleunigt, insbesondere die Zu­­wan­­derung aus be­­nachbarten EU-Staaten wie Deutsch­land. Mit Ausnahme von Liechtenstein erreicht keiner der Nach­­barstaaten eine vergleich­­bare Dy­­na­­mik.

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Begehrte Büroflächen
Was die Büroflächen betrifft, so hat sich der Nachfrageanstieg nach Büroflächen 2007 fortgesetzt. Die Ausweitung der Bü­­­­­­ro­flächen hat sich 2007 im Vergleich zum Vorjahr nur leicht erhöht. Es dürften ins­­gesamt rund 500.000 Quadrat­­meter neue Büroflächen auf den Markt gekommen sein. Gemessen am Be­­stand entspricht dies einer Ausweitung von rund 1,1 Pro­­zent. Die Bautätigkeit für Bü­­roflächen kon­­­­zentrierte sich auf die Me­­tropolitanräume Zürich, Genf/Lau­­san­ne, Basel und Bern, wo 60 Prozent aller neuen Büroflächen ent­­standen. Spitzen­reiter waren die beiden Fi­­nanz­­zentren Zü­­­rich und Genf – Aus­druck der guten Bank­konjunktur der letz­­ten drei Jahre, vor der Subprimekrise. 2008 deutet viel auf eine ähnliche Ent­wick­­­lung wie im Vor­jahr hin. Ein Blick auf d­­ie Bewil­li­gungs­tätigkeit zeigt aktuell bewilligte Bau­vor­­haben für Büroflächen von 5,2 Milliarden Schweizer Franken. Das liegt nur unwesentlich über der Be­­willigungstätigkeit im Jahr 2006.
Hohe, aber stabile Preise
Das allgemeine Preisniveau für Im­­mo­bi­li­en bewegt sich an den meisten Schwei­­zer Orten auf hohem, aber stabilem Ni­­veau. In Zentren, deren Ag­­glo­­mera­tio­nen sowie in den wichtigsten Tourismus­ge­meinden liegen die Preise für Wohn­ei­gentum am höch­­sten. Dabei werden in den absoluten Top-Touris­­mu­­s­­orten für eine Standard-Eigen­­tums­­­­woh­­nung mit 4,5 Zimmern Preise von über 1,3 Mil­lio­nen Schweizer Franken be­­zahlt. Nicht weit dahinter ran­­gieren die bei­­den Gross­­­­­zentren Genf und Zürich mit ihren be­­vorzugten angrenzen­­den Wohn­ge­­­mein­den. In rund 60 Ge­­mein­­den der Schweiz liegen die Preise be­­reits über ei­­ne Mil­lion Schweizer Fran­­ken. Das Ver­hält­­­nis von Preisniveau und Einkommens­­ni­veau bewegt sich gemäss Berech­nun­gen der Credit Suisse in der Nähe des his­­to­ri­­schen Mittel­­wer­­­tes. Die reale Haus­preis­­ent­­wicklung in ausgewählten Städ­ten verdeutlicht, dass die Preise in anderen Me­­tro­polen stärker angestiegen sind. Das ku­­mulierte Preis­­wachstum von Zü­­rich liegt beispielsweise deutlich unter demjenigen anderer Metropolen. Der Preis­­auf­­schwung setzte in Städten wie Lon­don, New York oder Sydney rund fünf Jahre früher ein als in den Schweizer Gross­­zentren.

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Ausländische Käufer werden eingeschränkt
Besonders beliebt sind in der Schweiz Zweit- und Ferienwohnungen. Rund 419.000 Einheiten zählt diese Sparte laut Wohnungsstatistik. Fast jede neun­te Woh­­nung in der Schweiz wird nur zeit­weise genutzt. Die Regierung hat im No­­­vem­ber 2005 entschie­den, dass Aus­län­der Grund­stücke in der Schweiz künftig ohne ein kompliziertes Be­­wil­li­­gungs­verfahren kau­fen können. Ge­­gen dieses Vorhaben ist in der Zwi­schen­zeit er­­heblicher Widerstand ein­­ge­tre­ten. Das Par­lament fordert, dass für den Im­­mo­­bi­lien­erwerb durch Aus­län­der eine Min­­dest­­wohnsitzdauer in der Schweiz nach­­ge­wiesen werden muss. Derzeit wird die Vorlage vom Bundes­rat neu überarbeitet. Eine Volks­­ab­­stim­­mung zur ge­­plan­ten Auf­­hebung der so genannten „Lex Kol­ler“ ist kaum mehr abzuwenden. Die Res­­t­­rik­tionen gegen ausländische Im­­mo­­bil­­ien­­käufer in der Schweiz bleiben zumindest noch eine Weile be­­ste­hen.

Urs-Gribi_10Urs Gribi ist Mitinhaber der gribi group AG und CEO der gribi theurillat AG sowie seit 2008 Ver­wal­tungs­ratspräsident des Makler-Netz­wer­­kes www.alaCasa.ch. Er ab­­sol­vierte eine Bank­­lehre bei der da­­ma­­ligen Schweizerischen Kre­dit­anstalt und er­­warb 1992 das Dip­lom als eidge­­nös­sisch diplomierter Im­­mo­­­­bilien­­treu­­händer. Urs Gribi ist seit 2002 amtierender Präsi­dent des Schwei­ze­­rischen Ver­­­­bandes der Im­­mobilien­wirt­schaft (SVIT).