Eric Romba: Sachwertinvestmentvermögen: politisch gewollt, volkswirtschaftlich gebraucht

Am 22. Juli 2013 ist das neue Kapitalan­lagegesetzbuch (KAGB) in Kraft getreten. Im Bereich der Kapitalmärkte markiert es den Abschluss eines der wichtigsten Re­­gulierungsvorhaben in Deutschland in den vergangenen Jahren. Wichtig des­­halb, weil es ein direktes Ergebnis der Beratungen ist, die dem Zu­­sammen­­­­bruch der US-Investmentbank Lehman Brothers und der anschließenden inter­­nationalen Finanz- und Wirtschafts­­krise folgten.

2009 begann die Europäische Kommis­sion mit ihren Beratungen zur Regulie­rung der sogenannten Alternative Invest­ment Fund Manager (AIFM). Ursprüng­lich auf die Regulierung der Manager von Hedge-Fonds angelegt, war bald klar, dass der Wirkungskreis größer sein würde. Die Vorgabe war: „One size fits all“, und sie sollte für alle bisher unregulierten Kapitalmarktprodukte gelten. Spätestens mit den ersten Entwürfen zur Umset­zung der 2011 in Brüssel verabschiedeten Richtlinie in deutsches Recht zeigte sich: Sie reguliert auch die Verwalter offener und geschlossener Investment­vermögen.

Für die geschlossenen Sachwertinvest­mentvermögen ist dieses Gesetz ein Meilenstein, weil es die ehemals dem „grauen“, weil weitgehend unregulierten, Kapitalmarkt zugehörigen geschlossenen Fonds nun dem voll regulierten „weißen“ Kapitalmarkt zugeordnet hat. Ab jetzt haben die neuen Sachwertinvestment­vermögen dieselben Anforderungen an Berichtspflichten, die Vermeidung von Interessenkonflikten, den Nachweis be­­ruflicher Qualifikation der Manager und die Kontrolle der Anlegergelder zu er­­füllen wie klassische Investmentfonds, offene Immobilienfonds und Wertpapier­fonds. Die Manager und Produkte un­­terstehen zudem vollständig der deutschen Finanzaufsicht.

Doch nicht nur das. Der Gesetzgeber hat mit dem KAGB auch unmissverständlich klar gemacht, dass Investitionen in Sach­­werte wie zum Beispiel Immobilien, Schiffe, er­­neu­erbare Energien, Con­­tai­­ner, Schie­nenfahrzeuge und andere in Zukunft nur noch in geschlossenen Struk­­turen mög­­lich sind. Einzige Aus­­nahme sind die offenen Immobilienfonds.

Damit hat die Legislative auch die gro­­ße volkswirtschaftliche Bedeutung von Sachwertinvestments anerkannt. Zur Ver­­­­deutlichung ein paar Zahlen:

Derzeit werden in Deutschland rund 195 Millarden Euro an Sachwertinvestment­vermögen in mehr als 3.000 einzelnen Be­­teiligungen verwaltet. Allein auf den Be­­reich Immobilien entfallen davon mehr als 46 Millarden Euro. Knapp zwei Millionen Menschen sind Anleger in Sach­wert­­in­vestments, davon knapp 500.000 al­­lein in Immobilien­be­teiligungen. Ein wa­ch­­sender Teil dieser Beteiligungen investiert in Wohnimmobi­­lien. In diesem Be­­reich werden in Deutsch­land der­­zeit rund 1,4 Milliarden Euro ver­waltet. Darunter sind zum Beispiel Fonds mit Woh­nun­­gen in den großen Metro­polen und Pro­­jekte mit Studenten­apartments.

Auch für die Energiewende haben ge­­schlossene Fonds eine große Bedeu­­tung. Rund 7,5 Milliarden Euro wurden in den vergangenen zehn Jahren über Sach­­wert­­beteiligungen in erneuerbare Ener­gien investiert. Diese Investitionen versorgen inzwischen rund 1.500.000 Haus­­halte mit Strom.

Seit dem 22. Juli gibt es drei Formen der sogenannten Alternativen Investment Funds (AIF) des geschlossenen Typs. Risi­­kogemischte Publikums-AIF stehen privaten wie auch semi-professionellen und professionellen Anlegern offen. Nicht-ri­­sikogemischte Publikums-AIF stehen nur Anlegern offen, die mindestens 20.000 Euro investieren und die im KAGB festgeschriebenen Anforderungen an ihren Erfahrungsschatz erfüllen. Spezial-AIF sind für die Profis, investieren darf nur, wer die im Gesetz festgelegten Anforde­rungen an semi-professionelle oder pro­fes­sionelle Anleger erfüllt. Daneben stärkt das Gesetz auch den europäischen Wirt­­schafts- und Finanz­raum: Nicht aus der EU stammende Fonds haben es durch die AIFM- und KAGB-Re­­gulierung nun deutlich schwerer, Zugang zu den hiesi­gen Märkten zu erlangen.

Wer künftig in Sachwerte investieren will, ohne dabei geschlossene Investmentve­hikel zu nutzen, hat nur drei Alternativen, von denen zwei bislang unreguliert sind und damit entsprechend höhere Risiken aufweisen. Zu den unregulierten Sach­wertinvestment-Alternativen zählen Di­­rektinvestments und unregulierte Fi­­nanzprodukte wie Darlehensstrukturen Alternative sind sogenannte Organis­men für gemeinsame Anlagen gemäß der AIFM-Richtlinie, wie oben beschrieben.

Zusätzliche Unterstützung erhalten die deutschen Anbieter von geschlossenen Sachwertinvestmentvermögen aus Brüs­­sel. Dort hat die EU-Kommission unlängst einen Vorschlag zu sogenannten Euro­pean Long-Term Investment Funds (ELTIF) gemacht. Dieser Vorschlag folgt dem Grundgedanken, dass Inves­ti­tionen in Sachwerte, insbesondere Immobilien und Infrastruktur, immer langfristig angelegt sein müssen. Deshalb wird ein neuer Rahmen geschaffen, mit dem professionelle und private Anleger künftig leich­­ter und in festen Grenzen langfristig in Im­­mobilien oder Infrastrukturprojekte in­­vestieren können. Die Verwaltung solcher Investitionen machen die Anbie­ter ge­­schlossener Investmentvermögen schon heute. Das ist ihre Kernaufgabe. In Zu­­kunft kann es dafür ein eigenes europäisches Investitionsvehikel geben. Damit können die Unternehmen neue Anle­ger­kreise auch außerhalb der Gren­zen Deutschlands ansprechen. Voraus­set­zung ist, dass der Verwalter von der BaFin zugelassen ist, die Beteiligungs­möglich­keit im Rahmen eines AIF erfolgt und die gesonderten Anforderungen der ELTIF-Produktregelungen eingehalten werden. Entscheidend ist dabei, dass es sich um eine geschlossene Struktur ohne die Mög­­lichkeit einer Anteilsrückgabe handelt.

Unter dem Strich bedeutet das: 

Geschlossene Investmentvermögen in Sachwerte sind politisch gewollt und wer­­den volkswirtschaftlich gebraucht. Mit den neuen Rahmenbedingungen und den Veränderungen auf der EU-Ebene bieten sich deshalb für Anbieter ge­­schlossener Investmentvermögen klare Wachstumsperspektiven.

VGF-Eric-Romba-PortraitDer 1972 geborene Autor hat in Bonn Jura studiert und ist zugelassener Rechts­­­­­an­walt. Seit 2005 ist er Hauptge­schäfts­­­führer und Sprecher des Ver­bands Ge­­schlos­sene Fonds e.V., der seit Sommer 2013 als bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. firmiert.